Kort antwoord
Bestemmingsplan te restrictief? Met een Vooroverlegplan (VOP) toetst u vroeg of afwijken van het Omgevingsplan kansrijk is. Inclusief BOPA, kosten, doorlooptijd en praktijkles uit het Gooi.
Wilt u afwijken van het bestemmingsplan of Omgevingsplan? Met een Vooroverlegplan (VOP) laat u vooraf toetsen of uw plan juridisch en ruimtelijk kansrijk is. Zo voorkomt u hoge ontwerpkosten voor een plan dat later wordt afgewezen en krijgt u eerder duidelijkheid over route, risico en haalbaarheid.
Gewend met bijzondere projecten
Naast individuele kavels begeleiden we ook complexe gebiedsontwikkelingen met sterke beeldkwaliteitseisen. Lees meer over ontwikkeling Cronenburgh.
Wat is een Vooroverlegplan?
Een Vooroverlegplan (VOP) is een informele toetsing bij de gemeente waarbij vooraf wordt beoordeeld of een afwijking van het Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) kansrijk is. Het is geen vergunning, maar wel een richtinggevend principe-oordeel waarmee u onderbouwd verder kunt ontwerpen.
Wanneer is een VOP kansrijk en wanneer niet?
Kansrijk
- Het bouwvolume past ruimtelijk bij de omgeving.
- Er zijn vergelijkbare precedenten in gemeente of straatbeeld.
- Gemeentelijk beleid laat aantoonbaar ruimte voor maatwerk.
- Een sterke ruimtelijke onderbouwing is op te bouwen.
Minder kansrijk
- Strijd met provinciaal of gemeentelijk kernbeleid.
- Beschermd dorpsgezicht of monumentale context zonder precedent.
- Onevenredige aantasting van burenbelangen, privacy of bezonning.
Doorlooptijd en kosten van VOP en BOPA
Wilt u de bandbreedtes verder uitsplitsen? Bekijk ook hoe lang een omgevingsvergunning duurt en wat een omgevingsvergunning kost.
| Onderdeel | Indicatie | Betekenis in de praktijk |
|---|---|---|
| VOP doorlooptijd | ca. 4-8 weken | Vroege haalbaarheidstoets voor uitwerking |
| VOP investering | ca. EUR 1.500-EUR 3.000 | Beperkte voorinvestering t.o.v. volledig ontwerp |
| BOPA doorlooptijd | vaak ca. 8-14 weken | Formele afwijkingsroute onder Omgevingswet |
De realiteit: vreemde regels, de Omgevingswet en de BOPA
Het bestemmingsplan (nu Omgevingsplan) is voor het bedenken en uitvoeren van nieuwe bouwplannen leidend. Het kan echter voorkomen dat regels in het bestemmingsplan niet heel logisch lijken, meestal doordat ze in de loop van de tijd niet aangepast zijn aan veranderde omstandigheden.
Zo ook bij een recente woning in het Gooi: het bestemmingsplan bood ruimte voor het bouwen van een extra woning, maar die ruimte werd beperkt door een goothoogte van 3 meter en nokhoogte van 6 meter, gecombineerd met een bouwvlak dat vrij klein was. Daardoor was eigenlijk het bouwen van een beetje ruime woning niet mogelijk en al zeker niet het bouwen van een woning in de lommerrijke omgeving met riante rietgedekte villa's.
Wat is een Vooroverlegplan (VOP)?
Door het indienen van een Vooroverlegplan (VOP) is het mogelijk om tegen geringe kosten bij de gemeente te laten toetsen of een afwijking van het bestemmingsplan mogelijk is. De gemeente toetst dan of medewerking via een binnenplanse of buitenplanse afwijking haalbaar is.
Van 3 naar 4 meter goothoogte: de praktijk
In dit concrete geval hebben we voorgesteld om de goothoogte van 3 naar 4 meter te brengen en de nokhoogte van 6 naar 9 meter. Zo kan er een ruimer volume gebouwd worden dat ook beter past in de omgeving met riante villa's.
De gemeente toetst vervolgens of het mogelijk is om via een binnenplanse of buitenplanse afwijking op het bestemmingsplan toch medewerking te kunnen verlenen aan de gewenste bouwplannen. Ook de welstand kijkt mee om te beoordelen of de plannen passend zijn.
In dit geval waren zowel gemeente als welstand positief. Daardoor konden we verder met de verdere uitwerking van de woning richting omgevingsvergunning en bouw. En daarmee is er direct meer waarde gecreëerd: op het bouwvlak is nu een volwaardige woning te bouwen die goed in de markt zal liggen.
Het resultaat: zekerheid en succesvolle buitenplanse afwijkingen (BOPA)
Zoals u in het voorbeeld ziet: een positief Vooroverlegplan creëert direct meer waarde op uw kavel. Wij zorgen ervoor dat u een volwaardige woning kunt bouwen die niet alleen perfect in de markt ligt, maar ook architectonisch beter aansluit bij uw wensen en de omgeving.
Onze expertise ligt in het sturen van het overleg met de gemeente om, indien nodig, de benodigde Buitenplanse Omgevingsplanafwijking (BOPA) te verkrijgen. Dit is de opvolger van het vroegere afwijkingenbeleid onder de nieuwe Omgevingswet.
VOP als risicoreductie
Het Vooroverlegplan is een essentieel risicoreductie-instrument: tegen geringe kosten weet u al vroeg in het proces of uw droomplan mogelijk is onder de Omgevingswet. Zo voorkomt u dat u duizenden euro's aan ontwerpkosten maakt voor een plan dat uiteindelijk niet haalbaar blijkt.
Wanneer is een Vooroverlegplan zinvol?
- Uw kavel heeft een restrictief bouwvlak dat niet past bij de omgeving
- De toegestane bouwhoogte (goot/nok) lijkt te laag voor uw wensen
- U wilt bouwen buiten het aangegeven bouwvlak
- Er geldt een bebouwingspercentage dat uw plannen beperkt
- U wilt een andere functie (bijv. wonen in plaats van bedrijf)
- De regels in het bestemmingsplan lijken verouderd of onlogisch
Onze aanpak: van haalbaarheid naar vergunning
Stap 1: Analyse bestemmingsplan
We analyseren het vigerende bestemmingsplan (of Omgevingsplan) en identificeren welke regels uw bouwplannen beperken. Vaak zijn er meer mogelijkheden dan u denkt, of zijn de restricties historisch gegroeid en niet meer actueel.
Stap 2: Schetsontwerp met afwijkingsvoorstel
We maken een schetsontwerp dat laat zien wat u wilt bereiken en formuleren een onderbouwd voorstel voor de gewenste afwijking. Dit voorstel toont aan waarom de afwijking ruimtelijk aanvaardbaar is en past bij de omgeving.
Stap 3: Indienen Vooroverlegplan
Het VOP wordt ingediend bij de gemeente. De plantoetser en vaak ook de welstandscommissie beoordelen het voorstel. Binnen enkele weken ontvangt u een principebesluit: positief, negatief, of positief onder voorwaarden.
Stap 4: Verdere uitwerking of aanpassing
Bij een positief VOP werken we het ontwerp verder uit richting definitief ontwerp en omgevingsvergunningaanvraag. Bij een negatief advies bespreken we de alternatieven: aanpassen van het plan of een andere strategie.
BOPA: de Buitenplanse Omgevingsplanafwijking
Onder de nieuwe Omgevingswet (sinds 1 januari 2024) heet de procedure voor afwijking van het Omgevingsplan de Buitenplanse Omgevingsplanafwijking (BOPA). Dit is de opvolger van de oude "kruimelregeling" en het projectafwijkingsbesluit.
Twijfelt u of in uw dossier vooroverleg of BOPA de juiste route is? Lees dan ook wanneer vooroverleg of BOPA zinvol is.
De gemeente beoordeelt bij een BOPA-aanvraag of de afwijking "evenwichtig" is: past het in de omgeving, zijn er geen onevenredige nadelen voor omwonenden, en is het ruimtelijk te verantwoorden? Een goed onderbouwd Vooroverlegplan vergroot de kans op een succesvolle BOPA aanzienlijk.
Onder de Omgevingswet hebben gemeenten beleidsruimte en kan participatie zwaarder meewegen dan voorheen. De kern van de beoordeling blijft een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Juist daarom is een goede voorbereiding in het VOP-traject vaak het verschil tussen vertraging en voortgang.
Niet elk verzoek wordt gehonoreerd
Een Vooroverlegplan biedt geen garantie op succes. De gemeente weegt belangen af en kan een afwijking weigeren als deze niet past in het ruimtelijk beleid of de omgeving onevenredig schaadt. Daarom is een realistische inschatting vooraf essentieel.
Uw droom thuis wacht: vraag uw VOP-haalbaarheidstoets aan
Heeft u net als in het voorbeeld een kavel of woning waar het bestemmingsplan restricties oplegt? Wij zijn gespecialiseerd in het vinden van architectonische oplossingen binnen de gemeentelijke kaders, of juist door een slimme bestemmingsplanafwijking te bewerkstelligen.
Laat uw inspiratie, dromen en wensen niet stranden op verouderde regels. Met een Vooroverlegplan weet u snel en tegen beperkte kosten of uw droomwoning haalbaar is. Plan hier een vrijblijvend gesprek over uw VOP-kansen. Voor praktische vervolgstappen, zie ook omgevingsvergunning aanvragen zonder vertraging. Voor regionale context, bekijk ook Het Gooi, Blaricum en Loenen aan de Vecht.
Wat mag ik bouwen op mijn kavel?
De gids Wat mag ik bouwen? Omgevingsplan & BOPA uitgelegd (KavelArchitect) legt stap voor stap uit hoe u het omgevingsplan leest, wanneer een BOPA nodig is en hoe u de vergunningroute strategisch kiest.
